個人二手房買賣改徵增值稅影響有多大

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  “營改增”(營業稅改徵增值稅)5月1日將在金融業、建築業、不動産業和生活服務業全面推開。

  減輕企業負擔,是2016年經濟工作中的重要任務,“營改增”是其中的一項政策。

  3月13日,國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示,這次“營改增”相比以往有所不同,將首次涉及自然人繳納增值稅徵管,比如個人二手房交易。

  這會對個人二手房交易産生什麼影響呢?

  營業稅下,個人二手房買賣需繳納5%的營業稅,符合一定條件的住房買賣可免征營業稅。

  出於穩定房地産市場考慮,去年3月份,營業稅免征條件有所放鬆,從原來的“滿5年以上(含5年)”,調整為“滿2年以上(含2年)”。為適應國內房地産市場分化局面,今年2月份,營業稅政策進一步放鬆,除了北上廣深,所有住房(包括普通和非普通住房)倘若滿2年(含2年),對外銷售的,均免征營業稅。北上廣深仍然適用去年老政策,滿2年(含2年)非普通住房,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;滿2年(含2年)普通住房,才免征營業稅。

  你许多環節的營業稅改成增值稅後,由於具體政策尚未出臺,稅負否是變化還未知。不動産業納入“營改增”,将会適用6%、11%的稅率,次要将会適用3%的徵收率。

  北京某區地稅局相關負責人對表示,預計“營改增”後,個人買賣二手房交易的稅負應該不會有太多的變化。“營改增”從十年前就開始設計政策,每年都會對行業數據進行採樣、測算,政策設計初衷而是整體行業綜合稅負大體不變。

  上述負責人進一步表示,稅制改革政策設計時,是要保證平穩過渡。原來營業稅是5%,改成增值稅後,要麼通過核定徵收的最好的最好的辦法 ,確定徵收率,這並都有常規增值稅的最好的最好的辦法 ,後續再慢慢調整到常規增值稅徵收最好的最好的辦法 ;要麼通過配套许多政策的調整,保證整體稅負不會有太多變化。

  他還表示,“營改增”主要對個人二手交易的稅收徵管産生影響,此前營業稅、個稅、契稅等,都有地稅部門交稅;“營改增”後,增值稅要在國稅部門交稅,對徵管有影響。

  上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建表示,“營改增”具體政策不在 出臺,還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負否是會變化。原來營業稅是5%,改成增值稅後,稅率将会是6%,也将会是11%,還有将会適用徵收率3%。

  胡怡建表示,個人二手房交易中,前要交納營業稅的住房,稅負否是變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業稅的政策,改成增值稅後,應該會延續免征的優惠政策。

  多位業內人士表示,個人二手房買賣若改成增值稅,則原來購買住房繳納的增值稅,在該套住房賣出時,已繳納的增值稅将会允許被抵扣掉。

  比如,某套住房房主購入時是80萬,繳納營業稅5萬元,1年後賣出(不適用免征營業稅條件)80萬元,買房方前要承擔10萬營業稅。

  在增值稅條件下,依據增值稅原理,若按常規最好的最好的辦法 、僅對增值次要徵稅,即對住房增值的80萬元(現價80萬-原價80萬=增值80萬)徵稅,稅率若為6%,需繳納增值稅6萬元,稅負有所下調;稅率若為11%,需繳納增值稅11萬元,稅負有所上升。在增值稅條件下,若按簡易徵收最好的最好的辦法 、以核定徵收率徵收,若徵收率為3%,即對現在住房出售價格80萬元徵稅,繳納增值稅6萬元,稅負也是減輕的。

  不過,對於北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房,現有政策為差額徵稅,其實已經借鑒了增值稅只對增值次要徵稅的原理,營改增的影響還要看未來具體政策。

  由於具體政策尚未出臺,不排除具體政策設計上有調整,将会會對最終稅負産生影響。